par / Liam M Robertson, Kuhn LLP
Comme chacun sait il est naturel pour des parents de veiller la sécurité de leurs enfants. Dans la récente affaire White Rock (la Ville) c. Mashiana, 2023 BCSC 2352, les deux propriétaires d’une résidence familiale ont tenté d’empiéter sur des terrains municipaux en prétextant vouloir veiller à la sécurité de leurs enfants.
Les faits
Dans cette affaire, les propriétaires possèdent une résidence située à White Rock, en Colombie-Britannique, délimitée à l’ouest par un terrain appartenant à la Ville.
Les propriétaires ont acheté leur maison en 2020 et ont récemment érigé une série de murs de soutènement, d’escaliers, de clôtures et créé une zone de gravier et une aire de stationnement en béton. Or, ils n’ont jamais obtenu de permis municipal pour la construction de ces structures.
Lorsque la Ville a pris conscience du problème en 2022, une lettre a été envoyée aux propriétaires pour exiger la démolition du mur de soutènement (qui avait été construit au-dessus d’une conduite d’eau) et le retrait du gravier (qui avait recouvert le trou d’homme de la canalisation d’évacuation des eaux de pluie). Plutôt que d’obtempérer, les propriétaires ont « doublé la mise » en installant des structures supplémentaires, notamment des clôtures et des portails.
La Ville a adressé plusieurs autres lettres aux propriétaires pour réitérer ses exigences. Les propriétaires n’y ont toutefois pas répondu.
Ils ont argumenté avoir installé les murs de soutènement et les clôtures parce qu’ils craignaient pour la sécurité de leurs jeunes enfants, en raison d’une pente abrupte du côté ouest de leur résidence.
Les propriétaires ne contestent pas avoir érigé des structures sur un terrain municipal sans permis. Ils ont néanmoins fait valoir que cela n’avait causé aucun préjudice et que le tribunal devrait exercer son pouvoir discrétionnaire pour rejeter la demande de la Ville.
Le jugement
Le juge a estimé que les preuves étaient accablantes et que les propriétaires avaient effectivement érigé des structures sur un terrain municipal sans aucune autorisation. Il n’y avait aucun fondement légal pour empiéter sur ces terrains. Aucune demande de permis n’ayant été déposée, aucun permis n’a été accordé et la Ville a exigé à plusieurs reprises des propriétaires la démolition et le retrait des structures, dès qu’elle en a eu connaissance.
Au lieu de se conformer à ces exigences, les propriétaires ont construit des structures supplémentaires pour agrandir leur résidence en occupant tout bonnement et simplement un terrain municipal.
La preuve a été apportée que les propriétaires avaient été informés que ces structures n’étaient pas autorisées; ils ont malgré tout continué à en construire d’autres. Dès qu’elle a eu connaissance de l’existence de ces structures, la Ville a rapidement informé les propriétaires qu’ils empiétaient sur un terrain municipal.
Les motifs invoqués par les propriétaires pour justifier l’installation des structures ne les exonèrent pas de leur responsabilité. S’ils avaient des inquiétudes quant à la sécurité de leurs enfants, ils auraient dû en informer la Ville.
Les enseignements à tirer
- Si vous tentez d’empiéter sur des terrains municipaux en érigeant des structures permanentes ou semi-permanentes, les coûts associés à leur construction pourraient constituer une perte au cas où la Ville serait autorisée à les démolir; et
- Il est peu probable qu’invoquer des questions de sécurité vous donne le droit d’empiéter sur des terrains municipaux à l’insu de la Ville.
Cet article rédigé par Liam M. Robertson, avocat exerçant le droit de la construction au sein du cabinet Kuhn LLP. Cet article est uniquement destiné à fournir une orientation et ne prétend en aucun cas couvrir toutes les situations. Pour les situations particulières, il est important d’obtenir un avis juridique. Si vous avez des questions ou commentaires sur cette affaire ou d’autres questions relatives au droit de la construction, veuillez nous appeler au 604-864-8877 (Abbotsford) ou au 604-684-8668 (Vancouver).
Le lecteur québécois comprendra que la présente traduction française a été établie dans le contexte du régime de la common law et qu’il doit consulter un juriste pour procéder aux adaptations exigées le cas échéant par le droit civil québécois.